옥탑방 있는 다가구주택 보유 시 양도세에 유의하세요.

원래 다가구주택은 주택법상 단독주택에 해당된다. 다가구주택이 단독주택에 해당하려면 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하(지하층 제외)이며, 바닥면적의 합계가 660㎡이하이면서, 거주세대수가 19세대 이하(지하층 세대수 포함)이어야 한다.

그러나 옥탑방을 주택으로 사용한다면 주택 층수가 3개층이 아닌 4개층이 되어 다세대주택으로 보아 다주택자에 해당되게 된다. 이때 옥탑방이 주택 층수에 포함되는 것은 건물 바닥면적(건축법상 수평투영면적)의 1/8을 초과하거나 상시 주거용으로 사용하는 경우에 해당하므로 다가구주택에 옥탑방이 있다면 양도 전 옥탑방을 멸실 후 양도해야 한다.

양도세는 실질과세원칙이므로 건축물대장에 옥탑으로 등록 되어있어도 실제 임차인이 전입신고하여 실거주하고 있다면 임차인 퇴거 후 멸실 한 다음 양도해야 절세 할 수 있다.

왜냐하면 다가구주택은 1개의 주택으로 보아 1세대1주택 비과세 적용이 가능하지만, 다세대주택은 조정대상지역이라면 다주택자중과세율이 적용되어 일반 세율에 +20%,30% 중과될 수 있기 때문이다.

대부분 다가구주택은 소유자가 한 층을 거주하고 나머지 호실은 임대를 주는 형식을 취하고 있다. 만일 기존거주주택과 일부 호실이 임대주택등록이 안 되어있는 다가구주택을 보유 중 기존거주주택을 양도한다면 해당 주택은 거주주택 비과세특례를 받을 수 있을까?

A주택(다가구주택)과 B주택을 소유한 1세대가 A주택의 일부만 임대등록하여 임대하고 나머지에 거주하면서 B주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제20항(거주주택비과세)이 적용되지 않는 것입니다. (서면부동산2023-964(2023.11.14))

다가구주택만 있는 1세대 1주택자가 일부 거주하고 나머지를 임대하고 있다 양도한다고 하더라도 1세대 1주택 비과세는 전체가 비과세가 아닌 다가구주택 중 양도 당시에 거주하던 주택부분에 대하여만 주택의 거주 및 보유기간을 합산하여 양도소득세가 비과세 된다 고 보아야 할 것이다. [양도, 재일46014-2920, 1995.11.09]

따라서 다가구주택의 소유자들은 양도 전 옥탑 유무, 공부상 상가 등 이 실제 사용용도가 공부상 용도와 다르다면 세무전문가와 충분한 상담 후 양도하는 것을 권유한다.