주택공급 짜내기…상가·지산 용도 변경이 해법 될까?[비즈니스 포커스]

국토부가 연구용역을 진행 중인 ‘지구단위계획 유연성 확대’ 정책은 이 같은 문제에 포괄적으로 대응하게 될 것으로 예상된다. 이미 지어진 시설이라도 기존에 수립된 지구단위계획에 따라 용도가 지정돼 있기 때문이다. 특히 이번 정책은 특정 필지 내에서 사용할 수 없는 용도를 규정한 ‘불허용도’를 푸는 것이 핵심이며 용도 변경이 가능한 대상이 설정되면 관련된 후속 대책도 이어질 것으로 분석된다.

정부는 이를 통해 부족한 주택, 준주택 공급에 박차를 가할 전망이다. 당장 2026년 서울 아파트 입주물량은 1만8044가구(부동산R114 기준, 임대 제외)인데 올해 3만5779 대비 절반 수준이다. 최근 몇 년간 주택 인허가 및 착공 물량이 꾸준히 감소했다는 점을 고려하면 ‘입주 가뭄’은 일시적 현상이 아니다.

그에 비해 가구수는 늘고 있다. 인구는 감소하는데 1~2인 가구가 급증하면서 수요가 함께 증가하는 구조다. 2020년 134만 명이던 서울시 1인 가구수는 이듬해 바로 145만 명을 넘기더니 2023년 기준 157만 명을 돌파했다.

정부는 3기신도시 및 개발제한구역(그린벨트) 물량 조기 분양, 재건축·재개발 규제완화 등을 통해 수도권 아파트 공급에 나서는 한편, 상가 등 비주거 시설의 용도변경을 통해 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 위기로 위축된 1~2인 가구 대상 비아파트 공급을 늘릴 것으로 보인다.

최원철 교수는 “용도를 구분 짓지 않는 뉴욕 스튜디오를 보듯 해외 도심에서는 이미 건물 용도를 유연화해 수요가 급감한 오피스 등을 주거시설로 전환하는 개발이 활발하다”며 “중대형 상가나 오피스 공실이 많은 우리나라도 실효성 없는 낡은 용도지역 규제나 소방 규제에 머무르기보다 시대가 바뀌었다는 점을 고려해 건축물 용도를 유연화해야 한다”고 말했다.

최 교수는 작은 호실별로 각각 욕실, 주방 등을 설치하는 것이 어려울 경우 1인 가구를 위한 코리빙(Co-living)으로 활용하는 방법도 있다는 입장이다. 최 교수는 “정부에선 특혜 시비를 예방하기 위해 상가와 지산 등의 용도 변경시에도 기부채납 등을 요구하는 방안을 내놓을 것으로 예상된다”고 분석했다.

지구단위계획 유연성 확대 용역은 약 8개월간 진행돼 내년 상반기 중 결과가 나온다. 국토부는 7월 18일 입찰을 마감하고 사업자 선정 절차에 돌입한다. 국토부 관계자는 “사업 제한서가 들어오면 통상 입찰 마감부터 사업자 선정까지 걸리는 기간은 한 달에서 한 달 반 정도”라며 “그 후 바로 연구용역에 들어갈 것”이라고 설명했다.