“폭탄 맞았다”…고지서 받아든 건물주 ‘깜짝’ 놀란 까닭

국세청이 ‘꼬마빌딩’에 한정한 시가 기준 상속·증여세 부과 대상을 토지, 대형 빌딩 등 비주거용 부동산 전반으로 넓히고 있는 것으로 확인됐다.

시가 기준으로 변경하면 공시지가 대비 세금이 최대 100%가량 늘어난다. 꼬마빌딩 시가 과세를 두고 건물주가 줄줄이 소송을 제기하는 상황임을 고려하면 과세 대상 확대에 따른 파장이 상당할 전망이다.

4일 세무업계와 법조계 등에 따르면 국세청은 최근 꼬마빌딩 외에 토지, 대형 빌딩, 자산의 50% 이상이 부동산인 기업의 주식 등에도 시가 기준으로 상속세와 증여세를 매기기 시작했다. 실제로 2021년 부모에게 A부동산 임대법인을 증여받은 소유자는 시가로 지분을 평가받아 세금이 110억원에서 208억원으로 두 배가량 뛰었다. 강남에 있는 B상업용 오피스도 국세청 감정가 기준으로 증여세를 부과받아 세금이 수백억원 늘어난 것으로 알려졌다. 국세청은 “시가 기준으로 세금을 내는 주택 보유자와의 조세 형평성을 맞추겠다”며 2020년부터 꼬마빌딩을 시작으로 비주거용 부동산의 과세를 강화하고 있다. 국세청은 조세 회피 수단으로 악용될 수 있다는 이유로 ‘시가와 차이가 10억원 혹은 10% 이상’인 정도로만 감정평가 대상 선정 기준을 공개한다.

A씨는 지난해 국세청에서 날아온 증여세 고지서를 받아들고 깜짝 놀라 몇 번을 다시 확인했다. 2021년 형제 등 네 명과 함께 부모로부터 증여받은 부동산 임대법인 지분 25%에 부과된 세금이 예상을 훌쩍 뛰어넘어서다. 이들은 당초 이 법인이 보유한 서울 강남구 꼬마빌딩들의 공시가격을 바탕으로 증여세 약 110억원을 신고했다. 그런데 국세청은 이 금액을 받아들이지 않고 감정평가를 의뢰해 산출한 시가를 바탕으로 약 208억원을 내라고 통보했다. 

4일 업계에 따르면 최근 A씨 사례처럼 비주거용 부동산에 대한 시가 기준의 상속·증여세 부과가 크게 느는 추세다. 꼬마빌딩뿐만 아니라 토지, 대형빌딩, 자산의 50% 이상이 부동산인 기업의 주식 등에도 당초 신고금액을 훌쩍 뛰어넘는 상속·증여세가 부과되고 있다.

당초 국세청의 감정평가는 꼬마빌딩에 초점이 맞춰져 있었다. 거래가 자주 이뤄지지 않아 공시지가 기준으로 과세가 이뤄지는 점을 활용한 절세 수단으로 조명받았기 때문이다. 이에 국세청은 ‘상속세 및 증여세법 시행령’을 고쳐 2020년부터 꼬마빌딩에 대한 시가평가를 적용하고 있다.

2020년 시행된 개정안은 상속일 전후 6개월, 증여일 전후 3개월간 비슷한 자산의 매매·수용·공매·감정 등 특별한 사정이 없더라도 그 후 3개월(법정 결정기한)간 국세청이 감정기관에 의뢰해 과세 대상인 비주거용 부동산을 시가평가해 세금을 매길 수 있다는 내용을 담고 있다.

홍성국 더불어민주당 의원이 국세청으로부터 제출받은 국정감사 자료에 따르면 국세청은 개정안이 시행된 2020년부터 지난해까지 비주거용 부동산을 대상으로 535건의 감정평가를 했다. 이를 통해 산출한 부동산 가치는 총 5조7678억원으로 납세자들이 신고한 가격(3조3271억원)보다 73.5% 높았다.