20년 전 산 상가건물 팔 때, 필요경비 챙겨라

세법에서 필요경비로 인정해주는 비용은 취득 관련 비용, 자본적 지출, 양도비용 등이다. 취득 관련 비용은 취득세, 인지세, 중개수수료 등이다. 부동산 매매계약 해지에 따른 위약금 등은 필요경비로 인정되지 않는다. 자본적 지출은 보유한 건물의 자산 가치를 높이는 데 들어가는 비용을 뜻한다. 건물의 엘리베이터 또는 냉·난방장치 설치, 증축 공사 등에 들어가는 비용이 대표적이다.

양도비용은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용을 뜻한다. 양도세 신고서 비용, 중개수수료 및 매매계약에 따른 인도 의무를 이행하기 위한 명도비용 등이 있다. 부동산을 매도하기 위해 투자한 상권 조사 비용이나 컨설팅 수수료 등 사적으로 지출한 비용은 필요경비로 인정되지 않는다.

용도 변경에 들어간 비용도 필요경비로 인정된다. 상가주택은 거액 자금을 조달할 수 있는 법인이 취득하는 것이 현실적이다. 법인이 주택을 취득하는 과정에서는 세금이 중과되는 등 제약이 많다. 따라서 법인과 매매계약을 체결한 후 주택 부분을 상가로 용도를 바꿀 수 있다. 필요경비에 포함되는 항목을 종합소득세 계산 당시 이미 비용으로 신고했다면 필요경비로 인정받을 수 없다.