주택이냐? 상가냐? 세금부과 차이···새해부터 판단기준 명확해져

상업용 부동산을 거주용 부동산으로 정식 용도 변경하거나 주거용으로 변경하여 실사용하는 경우가 종종 있다. 이 경우 ‘주택’에게 주어지는 큰 혜택인 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 여부가 중요한 쟁점이 된다.

양도소득세에서 1세대 1주택 비과세를 판단할 때 2년 이상 보유(거주) 요건이 있는데, 이 보유기간이 현행 세법에 따르면 자산 취득일부터 양도일까지로 돼 있다. 이번 개정안이 확정된다면, 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터는 용도변경일(또는 주거용 사용일)로 그 보유기간을 세는 기산일이 변경될 예정이다. 즉, 용도변경하거나 거주용으로 사용한 이후 바로 혜택을 줄 수는 없고 다시 2년 이상 지나야 비과세를 해주겠다는 취지다.

또한 1세대 1주택 양도소득세의 장기보유특별공제도 좀 더 구체화될 예정이다. 현행 법령상으로는 1세대 1주택 장기보유특별공제의 보유기간을 취득일부터 양도일까지로 보아 공제액을 계산해왔다. 이번 개정안에 따르면 2025년 1월 1일 이후 양도 분부터는 위 보유기간 판단 기준에 더하여 용도변경시에 적용될 단서가 새로 신설될 예정이다. 용도변경으로 1세대 1주택에 해당하게 되는 경우 전체 보유기간에 대해 일반 공제율(보유기간당 연 2%)을 적용한 공제액과 용도변경일부터 양도일까지를 보유기간으로 보아 1세대 1주택 공제율(2년 이상 거주시, 보유기간과 거주기간당 연 4%)을 적용한 공제액 중 큰 금액으로 공제액을 계산하게 된다.

사실상 과세관청의 예규판례 등으로 위와 같이 해석되는 경우가 많았으나, 법령에 명확하게 나와있지 않아 세금을 예측하기 어려움이 있던 부분을 분명히 한 것이다. 따라서 상업용을 거주용 부동산으로 용도 변경할 경우 양도소득세에서의 큰 혜택인 비과세와 장기보유특별공제를 어떻게 얼마나 적용할 수 있을지를 꼭 미리 숙지해 둬야 한다. 거주용으로 변경한다고 해서 바로 비과세 혜택을 적용할 수 있는 것은 아니기 때문이다.

다만, 세법개정안이 뒤늦게 국회를 통과했으나 더욱 세부적인 내용을 규정한 시행령은 내년 초중순경 대통령령으로 개정이 완료되어야 실제 시행이 된다. 따라서 위 내용 등을 주의하여 투자를 하되, 세법 개정 진행 사항은 반드시 좀 더 유보적으로 지켜보는 것이 좋겠다.