임차인 도망가고 비어 있는 내 건물, 어떻게 하면 좋을까요?

이번에 소개할 프로젝트는 김**님의 인천 부평동 소재 꼬마빌딩 사례입니다.
사업체를 운영하고 계신 김** 사장님은 2019년 11월 강남의 유명 중개법인 소속 공인중개사의 소개를 받아 인천 부평구 부평동 소재 빌딩을 37억원에 구입했습니다.
해당 빌딩은 유동인구가 꽤 많은 ‘역세권’이자 ‘대로변’ 건물로 오가는 사람들 눈에도 잘 띄어서 입지적으로 좋은 조건을 갖고 있었고, 임대차 상황도 공실과 연체내역 없이 안정적이었습니다.
이런 점이 마음에 들었던 김사장님은 약 15억원의 은행 대출을 끼고 건물을 구입했던 것이죠.
그러나 약 1년이라는 시간이 흐른 후 안정적으로 보였던 임대차 상황은 최악의 상태로 변하고 말았습니다.
지상 1층 OO카페, 2층 OO의원, 4층 OO스튜디오 모두 약속이라도 한 듯이 임차인 모두 임대료 연체가 누적돼 결국 보증금까지 다 까먹은 상태였고, 퇴거 협의도 없이 도망가 버리고 연락 두절상태가 됐습니다.
이후 4년이라는 긴 시간동안 ‘공실’ 상태로 방치돼 있었고, 이런 답답한 상황을 ‘한경부동산밸류업센터’에 털어 놓으셨습니다.
이 상황을 극복할 수 있는 방안은 어떻게 찾을 수 있을까요?

건물을 매입한 후 임차인이 빠져나가 버리는 상황은 심심치 않게 발생하곤 합니다. 따라서 반드시 사전에 대비할 수 있는 방안을 고려해야 하는 투자에 따른 위험요인 중 하나가 됩니다.
이러한 상황을 슬기롭게 대처하기 위해서는 먼저 발생한 문제의 근본적인 원인을 분석하고 그에 따른 전략을 수립하는 것이 중요합니다.
부동산 시장은 다양한 외부적 요인 (EX. 대출금리 상승, 인플레이션, 세금정책 변화, 인구의 이동, 경기침체 등)에 영향을 받기 때문에 지속적인 시장분석과 이에 따른 임대인의 유연한 대응 전략이 필요합니다.

의뢰인께서 투자한 건물의 경우
(1) 해당 지역 경제의 침체로 인한 임차인들의 이탈
(2) 주변 지역 내 신축 건물의 공급 과잉으로 인한 임대수요 이탈(수요 감소)
(3) 건물의 유지관리 소홀 및 시설물의 노후화, 그로 인한 주변 지역 내 보다 경쟁력 있는 임대공간으로의 이동 가능성
(4) 전(前) 건물주(매도인)가 매각을 원활하게 하기 위해 위장 임차인을 입점시켰거나 매각된 후 일정기간 까지만 사용하는 조건으로 위장 계약을 체결했을 가능성
등의 문제를 추정해 볼 수 있을 것 같습니다.