서울 용적률 24년 만에 봉인 해제…스카이라인 ‘천지개벽’

서울시가 24년여 만에 꺼내든 ‘용적률 합리화 방안’은 지금까지의 기조를 흔든다는 점에서 파격이라는 평가다. 낮게 설정돼 있던 기준용적률은 끌어올리고, 미래 도시공간에 맞는 각종 인센티브를 도입해 추가용적률을 받을 수 있도록 했다. 총 4단계에 이르는 용도지역 상향도 허용하기로 했다.

용적률 규제 완화가 집중되는 곳은 역세권 활성화 사업이 이뤄지는 지하철역 주변이다. 2019년 도입된 이 사업은 지하철역 반경 350m 안에 있는 1500~1만㎡ 용지의 용도지역을 올려주고, 늘어난 용적률의 절반을 공공기여로 받는다.

지하철역 주변만 가능했던 사업 대상지는 간선도로변의 노선형 상업지역까지 확대하기로 했다. 도산대로, 강남대로, 언주로 일대 94만9000㎡가 대상지로 추가됐다. 또 관광숙박시설, 친환경 건축물, 창의·혁신 디자인에 대한 용적률 인센티브를 추가 도입한다. 역 주변은 2단계까지만 허용하던 용도지역 상향을 최대 4단계(입지 특성 충족 및 복합용도 도입 시)까지 가능하게 했다.

예를 들어 3도심(광화문·강남·여의도)과 용산 잠실 마곡 등 7광역 중심에 속한 역세권 2종 일반주거지역이 4단계 높은 일반상업지역까지 올라갈 수 있다. 최대 200%였던 용적률이 기존의 5배가 넘는 1100%로 늘어나는 것이다.

서울 전체 면적의 약 35%에 달하는 지구단위계획구역의 용적률 체계도 크게 달라진다. 800%까지만 가능했던 일반상업지역의 용적률을 공개공지 조성 인센티브를 적용해 최대 960%까지 허용한다. 의도적으로 낮게 관리해온 기준용적률은 조례용적률과 통일시키고, 도심항공교통(UAM) 시설이나 녹지생태도심 등 정책 방향에 부합하는 항목에 인센티브를 준다.